全國服務熱線2月8日，嘉實京東倉儲物(wù)流封閉式基礎設施證券投資(zī)基金（以下(xià)簡稱“京東倉儲REIT”；基金代碼：）在上交所挂牌，開(kāi)盤價3.86元/股。 本次發行募集資(zī)金17.57億元人民币。
據悉，京東倉儲REIT是首單民營企業倉儲物(wù)流REIT，也是首個大(dà)型平台企業“綠燈”投資(zī)案例，将爲資(zī)本市場支持民營經濟發展提供切實可行的模式。企業發展，拉動居民消費(fèi)。
南(nán)都記者了解到，該基金通過主要資(zī)産投資(zī)于基礎設施資(zī)産支持證券，間接持有基礎設施項目。 設施項目的價值爲投資(zī)者提供穩定的收入分(fēn)配和可持續的長期增值回報。
業内分(fēn)析認爲，京東REIT在上交所上市，向市場釋放(fàng)了資(zī)本市場支持民營經濟健康發展的明确信号，對民營經濟參與具有較強的示範和引領作用。 REITs 試點企業。
挂牌儀式上，京東高級副總裁兼京東首席執行官胡偉，京東優秀員(yuán)工(gōng)代表廊坊經濟發展項目王中(zhōng)雷、重慶項目楊春，董事長趙學軍嘉實基金董事總經理、嘉實基金首席營銷官陸淩費(fèi)、嘉實基金董事總經理、基建投資(zī)管理部負責人王一(yī)軍共同敲響上市鑼。
電(diàn)商(shāng)零售市場規模持續提升，帶動高标準倉庫需求
京東REIT的發起人是京東集團。 南(nán)都記者從京東獲悉，該基金具體(tǐ)基建項目包括：京東重慶電(diàn)商(shāng)基地項目（中(zhōng)轉配送中(zhōng)心）一(yī)期項目（以下(xià)簡稱“重慶項目”）、京東商(shāng)城亞洲一(yī)号倉華中(zhōng)地區總部建設項目（以下(xià)簡稱“武漢項目”）、京東亞洲一(yī)号廊坊經開(kāi)物(wù)流園項目（以下(xià)簡稱“廊坊項目”），總建築面積0.49平方米，實屬罕見高标準倉庫力作，代表國内智能物(wù)流項目規模化、現代化程度最高水平，總估值15.65億元。
京東亞洲1号倉
資(zī)料顯示，嘉實京東存儲基礎設施REIT項目由京東（京東世紀商(shāng)貿）100%持有。 嘉實基金是公募基金的管理人，京東。 執行運營管理。 作爲京東旗下(xià)唯一(yī)的倉儲物(wù)流設施開(kāi)發、運營和管理子集團，京東擁有京東自建的全部倉儲物(wù)流設施項目。 截至目前，京東現代倉儲網絡已布局全國29個省級行政區，管理園區總面積超2000萬平方米，在東南(nán)亞等海外(wài)擁有24個基建項目地區。
一(yī)般來說，由于産品類别更多、庫存水平更高，電(diàn)子商(shāng)務公司比實體(tǐ)零售商(shāng)使用更多的物(wù)流和倉儲空間。 京東倉儲REIT招股書(shū)表示，爲保證終端客戶的購物(wù)體(tǐ)驗，電(diàn)商(shāng)企業需要提供豐富的産品種類和高效的配送及退貨服務，這使得其對倉庫管理的要求極爲嚴格，因此大(dà)型電(diàn)商(shāng)企業-商(shāng)業公司傾向于使用高标準的倉庫作爲其大(dà)訂單的處理中(zhōng)心。 高标準倉庫得益于專業的選位邏輯、先進完善的建築結構、互聯網和大(dà)數據的支持，能夠實現物(wù)流的規模效應，提高揀貨效率和準确性，優化倉庫使用效率，并減少存儲使用。 成本，提高客戶滿意度和粘性。
有業内人士進一(yī)步向南(nán)都記者提到，與傳統倉庫相比，首先，高标準倉庫的規劃容積率更高，部分(fēn)項目容積率達到2.5~3.0，空間利用效率在3左右。是傳統倉庫的幾倍。 大(dà)幅降低土地成本。 其次，高标準倉庫靠近高速公路、機場、港口等交通樞紐，交通便利，輻射範圍更廣，可以降低運輸成本。 此外(wài)，高标準的倉庫可以實現作業的高度機械化、自動化，不僅提高了作業效率，還減少了勞動力需求，能夠有效降低綜合管理成本。
南(nán)都記者了解到，目前，我(wǒ)國高标準倉庫的主要客戶群體(tǐ)主要是消費(fèi)品企業、高端制造業和第三方物(wù)流。 由于我(wǒ)國電(diàn)子商(shāng)務份額快速擴大(dà)、傳統零售業集中(zhōng)度不斷提高、第三方物(wù)流業務繁榮發展、制造業向高端化升級。最終，預計未來國内高标準倉庫需求有望旺盛。 我(wǒ)國城市群的一(yī)體(tǐ)化發展和城市經濟的不斷發展，将在很大(dà)程度上促進我(wǒ)國零售消費(fèi)規模的進一(yī)步增加，帶動相應城市對高标準倉庫的需求增加。
高标準倉庫占比不足倉儲市場10%，供應嚴重不足
據京東介紹，京東本次入池的資(zī)産包括廊坊、武漢、重慶三個運營高效穩定的物(wù)流園區項目。 入住率已達100%，即處于全部出租狀态，租賃期限爲5-6年。 高于行業平均水平3年。
同時，項目所在地區經濟發達，資(zī)源稀缺性強且穩定性高，市場風險較低。
此外(wài)，截至2021年底，京東物(wù)流倉儲網絡總管理面積（含雲倉生(shēng)态平台上的雲倉管理面積）超過2400萬平方米，而京東自建倉隻能滿足約899萬平方米的供應，遠遠不夠。 京東物(wù)流的租賃需求和京東物(wù)流不斷增長的倉儲需求可以保持項目長期穩定運行。
從運營階段來看，項目公司的物(wù)流倉儲收入來自于租賃業務（基礎）、物(wù)業管理業務、土地增值等幾個方面的收入。 據京東倉儲REIT招股書(shū)顯示，該基金旗下(xià)重慶項目、武漢項目、廊坊項目2022年總營收爲1.07億元，同比增長12.9%； 營業成本3447萬元，同比下(xià)降2%； 淨利潤4251萬元，同比增長36%。 2022年上半年，三個項目合計營收5315萬元，運營成本1824萬元，淨利潤2079萬元。
據介紹，三個項目中(zhōng)，廊坊項目主要輻射京津冀地區，每天服務客戶約2萬人次。 該項目運營時間較晚，自2020年4月開(kāi)始運營，項目建成投産時已全部出租給京東物(wù)流，出租率已達100%。 據統計，廊坊項目2020-2022年曆史合同租賃單價（含物(wù)業費(fèi)、不含稅）分(fēn)别爲1.2256元/平方米/天、1.2623元/平方米/天、1.3003元/平方米/天。天。 平均租金增長率爲3%。
招股說明書(shū)特别指出：“廊坊位于北(běi)京和天津兩個直轄市之間。 憑借區位優勢，可以承載北(běi)京超溢的區域物(wù)流和商(shāng)務功能。 以京津爲主要目标市場，可與京津國際物(wù)流體(tǐ)系互動。 此外(wài)，作爲區域性物(wù)流中(zhōng)心和全國性物(wù)流節點區，倉儲物(wù)流尤其是高标準倉庫的需求較爲旺盛。 但從高标準倉庫市場供應情況來看，高标準倉庫占全部倉庫的比例不足10%。 供應嚴重不足，供需差異較大(dà)，導緻高标準倉庫建成後短時間内就實現了較高的入住率，進入穩定運營狀态。”
物(wù)流倉儲行業投資(zī)回收期較長，考驗資(zī)産複用效率
物(wù)流地産是典型的重資(zī)産行業，初始投資(zī)大(dà)、投資(zī)回收期長。 近十年來，随着我(wǒ)國經濟和國内物(wù)流業的快速發展，物(wù)流倉儲設施的建設需求不斷增加。 整體(tǐ)來看，我(wǒ)國倉儲物(wù)流業供給結構性問題較爲突出，大(dà)量低端倉庫長期閑置，高端倉庫長期供不應求。 近年來，越來越多的物(wù)流企業出于提升運營能力的需要，将倉儲物(wù)流作爲戰略資(zī)産投資(zī)。
2021年5月，順豐控股分(fēn)拆旗下(xià)房地産信托投資(zī)基金（REITs）順豐産業信托（02191.HK）在香港主闆上市，成爲中(zhōng)國香港首家上市的物(wù)流型REITs。 初始投資(zī)組合包括位于中(zhōng)國香港、中(zhōng)國佛山和蕪湖的三個物(wù)流物(wù)業。 當時，順豐速運表示，順豐REIT上市将助力順豐控股物(wù)流産業園搭建資(zī)産資(zī)本運營平台，增強公司現金流，進一(yī)步支持公司戰略資(zī)産投資(zī)，提升運營能力。
不過，也有分(fēn)析人士表示，物(wù)流倉儲行業是典型的資(zī)本密集型行業。 在土地征用和開(kāi)發建設初期，往往需要在短時間内投入大(dà)量資(zī)金。 倉儲設施建成後，往往需要一(yī)定的培育期才能達到較高的入住率，而後續收入的主要來源是來自客戶的租金，且資(zī)金回收周期較長。 新進入者較高的資(zī)本要求對物(wù)流倉儲行業構成了資(zī)本壁壘。
浙江大(dà)學國際聯合商(shāng)學院數字經濟與金融創新研究中(zhōng)心聯席主任盤和林認爲，“京東在京東集團的主營業務是倉儲物(wù)流基礎設施。京東目前融資(zī)的主要目的是拓展倉儲和物(wù)流基礎設施。”基礎設施的投入提高了京東自身的物(wù)流配送能力，同時也加大(dà)了前端倉的投入，但互聯網時代平台經濟的核心是輕資(zī)産，線下(xià)物(wù)流設施普遍偏少。 “成本太高、資(zī)産太重，很容易成爲企業快速擴張的絆腳石。” “如何提高資(zī)産複用率，讓資(zī)産價值回歸購買價格，是京東需要關注的問題。”
京東集團首席财務官徐冉在緻辭中(zhōng)表示：“作爲首單成功發行上市的民企倉儲物(wù)流REITs，将極大(dà)激發和增強民間投資(zī)參與供應鏈的活力和信心基礎設施建設，也将有助于推動倉儲物(wù)流業數字化、網絡化、智能化發展。”
采寫：南(nán)都記者付曉玲
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